A közép-európai fővárosokban egyre szűkül a lakásárak közötti szakadék, miközben a vásárláshoz szükséges munkaidő szinte mindenhol nőtt 2025-ben.
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László a Business Class műsorában járta körül a régiós lakásárak legfrissebb trendjeit, ahol nemcsak az abszolút árak, hanem a helyi fizetésekhez viszonyított vásárlási erő is kulcsfontosságú.
„Ez a fajta árolló vagy munkabérárolló az ingatlanpiacon záródik.”
A régiós lakásárak 2025-ös adatai alapján izgalmas képet kapunk arról, hogyan alakul a lakhatás Közép-Európában.
Az ingatlan.com minden évben áprilisban készít átfogó felmérést, amely most a Prága, Pozsony, Varsó, Budapest és Bukarest közötti összehasonlítást állítja fókuszba.
Nemcsak a négyzetméterárak számítanak, hanem az is, hogy egy átlagos ember hány évet kell ledolgoznia egy 50 négyzetméteres használt lakásért – ez ugyanis a legtisztább mutatója annak, mennyire elérhető a saját otthon.
Abszolút értékben forintosítva Bukarestben a legalacsonyabbak a régiós lakásárak
Az átlagos négyzetméterár még az egymillió forintot sem éri el. Ezzel szemben Prága toronymagasan a legdrágább, ahol közel kétmillió forintot kérnek egy négyzetméterért. Budapest 1,27 millió forintos átlagos négyzetméterárral a középmezőnyben helyezkedik el, ami a régiós lakásárak szempontjából kifejezetten kedvező pozíciót jelent.
Ha viszont a munkabéreket is figyelembe vesszük, még érdekesebb a kép.
Bukarestben kevesebb mint 7 évnyi átlagos nettó fizetésből kijön egy 50 négyzetméteres lakás, míg Prágában már 10,9 évre van szükség. Budapest 9,2 évvel az utolsó előtti helyen áll a sorban – tehát itt a legkönnyebb a helyzet a régiós lakásárak között. Pozsony és Varsó fej-fej mellett követi 10, illetve 10,1 évvel. Tavalyhoz képest szinte mindenhol nőtt ez az érték, az árak gyorsabban emelkedtek, mint a bérek.
Ez a záródó olló a régiós lakásárak terén fontos változást jelez előre.
Korábban jóval nagyobb volt a különbség a legdrágább és legolcsóbb fővárosok között, most viszont szűkül a szakadék. Balogh László szerint ez fékezheti a budapesti drágulást is, hiszen a nemzetközi befektetőknek már nem lesz annyira vonzó a magyar főváros mint korábban, amikor sokkal olcsóbbnak tűnt a régió többi részéhez képest.
A nem fővárosi településekre is hatással van a jelenség.
A fővárosok körüli agglomerációk árai emelkednek, mert sokan az ingázást választják, ha már nem fér bele a belvárosi lakás. Ugyanez a kép Lengyelországban, Szlovákiában és Romániában is. A régiós lakásárak emelkedése így az egész környéket érinti.
Pozitívumként említhető, hogy a fizetések nominális növekedése tovább hajtja az ingatlanárakat, de van egy üvegplafon: a vevők egyre nehezebben tudják követni a drágulást. Budapesten például az új és használt lakások árszintje szinte összeért, ami fékezi a további emelkedést. Az infláció és a geopolitikai helyzet pedig izgalmas időszakot hoz: ha magasabb lesz az árnyomás, a fizetések is gyorsabban nőhetnek, ami újra lendületet adhat a lakásáraknak a hitelezésen keresztül.
Magyarország az EU-ban a dobogós harmadik helyen áll a saját tulajdonban élők arányával – 90 százalék felett.
Csak Románia és Horvátország előzi meg, míg Nyugat-Európában, például Németországban ez 50-60 százalék körül mozog. Ez a magas arány újra termeli önmagát az öröklésen keresztül, így nem valószínű, hogy hamarosan a bérlakáspiac felé fordulunk. Az intézményi döntések is hiányoznak ehhez a váltáshoz.
Az Airbnb és a rövid távú kiadás viszont nyomást gyakorol a tartós bérleti díjakra. A belvárosi ingatlanok alternatív hasznosítása felveri az árakat, de a koronavírus idején látott 30 százalékos bérleti díjcsökkenés is bizonyítja, hogy a turizmus leállása azonnal hat. Sok nagyváros már szabályozza ezt a szegmenst – nem véletlenül. Budapesten pedig a májusban esedékes BL-döntő már most rekord szobaárakat hoz, ami hosszú távú stratégiát igényel a tulajdonosoktól.
Összességében a régiós lakásárak változása nem csak gazdasági kérdés, hanem társadalmi is.
A saját otthon megszerzése sokak számára identitáskérdés, és ha ez egyre távolabb kerül, lelki feszültséget okozhat. A turizmus rekordjai pedig csak erősítik a lakhatási kihívásokat. Balogh László szerint a következő időszak izgalmas lesz: a fizetések és az árak közti egyensúly határozza majd meg, ki tudja megvalósítani az álmát egy saját lakásról a régióban.
Mennyit kell dolgozni egy 50 négyzetméteres lakásért a régiós fővárosokban? Bukarestben kevesebb mint 7 év, Budapesten 9,2 év, míg Prágában 10,9 év az átlagos nettó fizetésből.
Miért zárul az olló a régiós lakásárak között? A munkabér-arányos különbség szűkül, így Budapest már nem számít olyan olcsónak a nemzetközi befektetők szemében.
Hogyan hat az agglomeráció és az Airbnb a lakáspiacra? A fővárosok áremelkedése felhúzza a környékbeli településeket, az Airbnb pedig szűkíti a tartós bérleti kínálatot és felveri a díjakat.
A Manfred Mobilitás ügyvezetője, Vörös Norbert szerint a közösségi kerékpározás piaci alapon is sikeres lehet Budapesten, miközben a Bubi rendszer átmenetileg szünetel. A szolgáltatás már két hónapja üzemel, és gyorsan terjeszkedik a fővárosban. „A Manfrednál úgy gondoljuk, hogy ezt a közösségi kerékpározást lehet csinálni piaci alapon is.” https://lmzem.hu/playaudio.mp3?path=2/public/podcast/1ed8b41b-3d20-6d10-b4d2-d1aee33598f9/episode/1f137ccb-542c-64e2-95d0-bfee3f896bab/download A Manfred közösségi kerékpár rendszer tavaly októberben indult pilotként a második kerületben, és márciusban robbant be igazán a budapesti utcákra. Vörös Norbert, a […]
