Szeptemberben megállt a lakásárak emelkedése, Budapesten pedig már második hónapja csökkennek a négyzetméterárak az ingatlan.com lakásárindexe szerint. A jelenség minden régióban egyszerre jelentkezett, ami az elmúlt tíz évben csak négyszer fordult elő. A kereslet visszaesett, a hozamszintek alacsonyabbak, az agglomerációban is megjelent a stagnálás.
„Szeptemberben minden régióban lassult a lakásárak emelkedése, Budapesten pedig már a második hónapja csökkennek a négyzetméterárak.”
Az alábbi cikk AI összefoglaló a műsorban elhangzott beszélgetés alapján. Kövesd velünk a legújabb AI trendeket! De… Pontos információkért hallgasd a rádiót, vagy hallgasd/nézd újra a hang és videó anyagainkat!
Szeptember fordulópontot jelentett a hazai lakáspiacon.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Jazzy Rádió FM90.9 Business Class műsorában ismertette a friss adatokat. Az árak emelkedése megállt, sőt egyes területeken csökkenésbe fordult. Augusztról szeptemberre országos szinten gyakorlatilag változatlanok maradtak a lakásárak. Budapesten már a második egymást követő hónapban mérséklődnek a négyzetméterárak. A lassulás minden régióban egyszerre volt tapasztalható.
Az elmúlt tíz évben mindössze négy hónapban fordult elő hasonló jelenség.
A kereslet folyamatosan elmarad az előző évi szinttől. Tavaly szeptemberben az Otthon Start program hatására 35-40 százalékkal élénkült a kereslet, és ennyivel több adásvétel is történt. Most a eladó ingatlanokra érkező telefonos érdeklődések 25-30 százalékkal csökkentek a tavalyi szeptemberhez képest. Még a 2024-es szintet is 10-15 százalékkal alulmúlják. A lakáspiac lendülete elfogyott, mivel sok első lakásvásárló már az elmúlt évben élt a lehetőséggel. Az Otthon Start első évében 60-70 ezer adásvételt kötöttek az első lakásvásárlók, ami egy átlagos év összes tranzakciójának körülbelül a felét adja.
A lakásárak éves emelkedési üteme jelentősen visszaesett.
Budapesten 2025 szeptembere és 2026 szeptembere között mindössze 3,3 százalékkal nőttek az árak. Összehasonlításként 2025 februárjában egyetlen hónap alatt több mint 4 százalékos drágulás volt tapasztalható. Országosan az áremelkedés egy számjegyűre csökkent, miközben a csúcson, novemberben több mint 18 százalékot mért a lakásárindex, Budapesten pedig 24 százalékot. A lassulás egyértelműen begyűrűzik az árakba. A lakások számottevően olcsóbbak nem lesznek, de a dinamika megváltozott.
Friss kutatás szerint a következő 12 hónapban többen terveznek eladni, mint vásárolni.
Ez a helyzet a vevők számának csökkenésén túl a kínálat bővülésére is utal. A következő év lakásvásárlói hasonló visszafogott hozzáállással készülnek, mint az elmúlt időszakban. A fény az alagút végén egyelőre nem látszik. A lakásvásárlások kétharmadához hitelt vesznek fel az emberek, és a kihelyezett lakáshitelek 80 százaléka kamattámogatott konstrukció volt. Az Otthon Start esetleges módosítása, például életkori korlát vagy tulajdonrész-szűkítés, további keresletcsökkenést hozhatna.
Az árak felfelé gyorsan, lefelé lassan mozognak.
Korábban az állampapírból kiszálló befektetők látható áremelkedést generáltak, amikor a többi vevő kevésbé volt aktív. A kereslet csökkenésekor az árak csak lassan araszolnak lefelé, ha egyáltalán elindulnak. Az infláció nominális jövedelmeket emel, ami magasabb hitelösszegeket tesz lehetővé, és ez beépül a lakásárakba. Érezhető vagy drasztikus árcsökkenés ezért ritka marad. A vevők számára a magas árszint továbbra is komoly korlátot jelent.
Budapesten a hozamszintek 3-4 százalékos bruttó megtérülést mutatnak.
A társasházi lakások átlagos négyzetméterára 1,49 millió forint körül alakul, ami közel van az Otthon Start előtti szinthez. A bérleti díjak éves szinten 6 százalékkal nőttek. A bruttó hozam nem tartalmazza az amortizációt és az adókat. A külső kerületekben, ahol a vételárak feleakkoraak, mint a belvárosban, a bérleti díjak arányaiban kedvezőbbek, így 4-5 százalékos hozam is elérhető. A bérleti díjak folyamatos emelkedése miatt ez a szint idővel növekedhet.
Az agglomerációban is megjelent a stagnálás.
Pest megyében szeptemberben 0,6 százalékos árcsökkenést mért a lakásárindex. A magas fővárosi árak kifelé szorítják a vásárlókat, a kereslet stabilnak tűnik, mégis bekövetkezett a visszaesés. Az ősz szezonális hatása mellett a megfizethetőség kérdése is szerepet játszik. Az agglomerációs övezetek együtt lélegeznek a nagyvárosok piacával. Ha Budapesten tovább lassulnak az árak, a vevők egy része visszaszívódhat a városhatáron belülre.
A vásárlás időzítése az egyéni élethelyzettől függ.
Aki már talált megfelelő ingatlant, és rendelkezik a szükséges forrással, annak nincs értelme várni. Az Otthon Start jelenlegi feltételeivel még szerződni lehet. Egy esetleges fél- vagy egy százalékos árcsökkenés egy 50 millió forintos lakásnál 250-500 ezer forintos előnyt jelentene, amit ügyes alkudozással gyakran meg lehet spórolni. A jövő évi piaci alakulás bizonytalan marad. A lakáspiac jelenlegi állapota inkább a kivárást támogatja azoknak, akiknek nincs sürgős élethelyzeti kényszerük.
Mikor volt utoljára hasonló egyidejű lassulás a lakáspiacon? Az elmúlt tíz évben csak négy hónapban fordult elő, hogy minden régióban egyszerre lassult a lakásárak emelkedése vagy csökkentek az árak. Legutóbb 2022 novemberében történt ilyen.
Mennyivel csökkent a kereslet a tavalyi szeptemberhez képest? A telefonos érdeklődések száma 25-30 százalékkal esett vissza az egy évvel korábbihoz képest, és még a 2024-es szintet is 10-15 százalékkal alulmúlja.
Érdemes most vásárolni vagy várni? Ha valaki már talált megfelelő ingatlant és van rá forrása, nincs értelme várni, mert egy kisebb árcsökkenés is alkudozással gyakran kiváltható. A jövő bizonytalan.
A Magyar Akvarell Fesztivál idén már kétnapos programmal érkezik a budapesti MagNet Közösségi Házba, ahol a látogatók nemcsak megtekinthetik a kortárs alkotásokat, hanem maguk is a papír fölé ülhetnek. "A legfontosabb az a papír. Tehát hogyha az ember jó papírra próbálkozik, akkor onnantól kezdve minden adott ahhoz, hogy sikeres legyen." https://lmzem.hu/playaudio.mp3?path=2%2Fpublic%2Fpodcast%2F1ed8b41b-3d20-6d10-b4d2-d1aee33598f9%2Fepisode%2F1f1c6c49-e4f7-6f82-b625-35e826e2e2d5%2Fdownload Jozifek-Szűcs Gitta grafikus és festőművész, a rendezvény főszervezője mutatta be a második Magyar Akvarell Fesztivált, amely a tavalyi első […]
