Egy évvel az Otthon Start után a kínálat duzzad, a friss hirdetés fogy, a vevő alkupozíciója erősödik. Budapesten 7-8 százalékra fékezett az éves drágulás, Pest megyében viszont még mindig dupla ütemet mérnek, miközben a négyzetméterárak tízszeres skálán szóródnak.
“A csend, amit most látunk a piacon, vihar előtti.”
Az alábbi cikk AI összefoglaló a műsorban elhangzott beszélgetés alapján. Kövesd velünk a legújabb AI trendeket! De… Pontos információkért hallgasd a rádiót, vagy hallgasd/nézd újra a hang és videó anyagainkat!
Egy évvel az Otthon Start indulása után a lakáspiac már nem pörög abban a tempóban, amit 2025 végén megszoktunk.
A Jazzy Rádió FM90.9 Business Class műsorának Home Office blokkjában Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője foglalta össze a nyári fordulatot. A 2026-os év sokáig csordogált, május táján alig mozdult a kereslet és a kínálat. Nyár közepén aztán összeértek a hatások, és a kormányzati lépések is beleszóltak a képbe.
A kiemelt projektek felfüggesztése láncreakciót indított a beruházói oldalon.
Van olyan nagy fejlesztő, aki csődvédelmet kért maga ellen. Az elmúlt egy hónapban mégis látványosan megmozdult a kereslet és a kínálat is. Március-áprilisban az Otthon Startos lakásoknál volt egy kisebb hullám, ami április-májusban szerződéskötési csúcsba torkollt az MNB adatai szerint. Most a vevők több mint 148 ezer eladó lakás közül válogathatnak.
A készlet évről évre 13-14 százalékkal nő, a friss hirdetés viszont szűkül.
Augusztusban a feladott új hirdetések száma nagyjából 20 százalékkal maradt el a tavaly júliusi-augusztusi szinttől. Egyre több ingatlan ragad be a listákon, miközben kevesebb új kínálat érkezik. Ez a vevők malmára hajtja a vizet, mert van miből válogatni, és van tér az alkura.
A budapesti lakáspiac mindig egy lépéssel jár a vidék előtt, aztán a tendencia kigyűrűzik.
A főváros a nyár elején még téli álmot aludt, a forgalom lassan csordogált. Júliusban 0,1 százalékos árcsökkenés után 0,9 százalékos emelkedés jött. Éves szinten viszont már a múlté a tavaly év végi, közel 20 százalékos drágulási ütem. Balogh László szerint ez a tempó nem volt fenntartható.
A használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára tavaly július környékén elérte az 1,4 millió forintot.
Ehhez képest az éves áremelkedés Budapesten 7-8 százalékra lassult. A bérleti díjak is visszafogottabban nőnek, éves szinten nagyjából 5 százalék körüli ütemmel. A hozamszintek emiatt csökkennek, és aki befektetésként néz lakást, egyre kevésbé találja meg a számítását a fővárosban.
A budapesti lakáspiacon egyre inkább a saját célra vásárlóké a tér.
Év végéig több nyitott kérdés is döntést vár. 2026 végén lejár az Airbnb-moratórium, ami a belvárosi lakások rövid vagy hosszú távú hasznosítását is újrarajzolhatja. A kormány év végéig felfüggesztette a kiemelt projektek kiemelt státuszát. Aki korábban építési engedélyt szerzett, azt a lépés nem veszi el, de több koncepciót finomhangolhatnak a helyi szabályokhoz és a környék hangjához.
A bérlakásprogram részleteire is év végéig szabott határidőt magának a kormányzat.
Több ezer, akár több tízezer bérlakásról beszélnek, ami az árakra és az albérleti piacra is hathat. A bérlőket az érdekli, mikor költözhetők ezek a lakások, kik lesznek jogosultak, és mennyi lesz a bérleti díj. Balogh László szerint 2027 januárja komoly döntésekkel indítja a lakáspiacot. A mostani csend vihar előtti.
Budapest és az agglomeráció továbbra is szimbiózisban él.
Pest megyében a havi áremelkedés 0,2 százalékról 1,2 százalékra ugrott, az éves ütem 14-16,5 százalékra nőtt. Ez közel a duplája annak, amit Budapesten mérnek. A kiáramlás tehát tart. Az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-korlátja már a program indulása előtt beállt, az átlag 1,3 millió körül alakult a házaknál, 1,4 millió a társasházi lakásoknál.
A budapesti belépési küszöb 45-50 millió forintra kúszott, ezt egyre kevesebben bírják.
A megfizethető, 1,1-1,3 milliós négyzetméterárú új lakásokat felszívta a piac, újabb ilyen kínálat viszont nem érkezett ugyanazzal a lendülettel. Aki kényelmes életet keres megfizethető áron, ismét az agglomerációban találja meg a számítását. A különbségek a fővároson belül is élesek: Soroksáron 942 ezer forint egy négyzetméter, az V. kerületben már kétmillió fölött jár, a II. és a XII. kerület új lakásainál a hárommilliót közelíti.
Országosan a nagyvárosi skála a hárommilliótól a 300 ezer forintos négyzetméterárig tart.
Salgótarjánban 312 ezer forint körül alakul a szint, ami tízszeres távolság a belbudai csúcshoz képest. Ugyanarról a nagyvárosi kategóriáról beszélünk, mégis polarizálódik a lakáspiac. A kérdés az, ez a rés később hogyan tud szűkülni.
Akinek hosszú távú élethelyzetre kell az ingatlan, annak Balogh László nem a halasztást ajánlja.
Nyugdíjra vagy a gyerekek lakhatására készülő vásárlónál inkább a látókör tágítása a lényeg. Nem biztos, hogy a klasszikus belvárosi vagy tizenharmadik kerületi lakás lesz a befutó 10-20 éves távon. Érdemes Szegedig, Debrecenig, Győrig vagy egy kisebb városig, agglomerációs településig is elmerészkedni. A Jazzy Rádió FM90.9 Business Class vendége szerint a következő hullámok 2027-ben csúcsosodhatnak ki.
Miért lassult a budapesti drágulás? A tavalyi, közel 20 százalékos éves ütem után a használt társasházi átlag már 1,4 millió forintos négyzetméteráron járt, ezt a fizetőképesség egyre kevésbé bírta. Az Otthon Start árplafonja és a duzzadó kínálat is visszafogta a tempót, így az éves emelkedés 7-8 százalékra mérséklődött.
Miért drágul gyorsabban Pest megye? A fővárosi belépési küszöb 45-50 millió forintra nőtt, a megfizethető új lakásokat pedig felszívta a piac. A vevők egy része ezért az agglomerációban keres kényelmesebb, olcsóbb négyzetmétert, ami 14-16,5 százalékos éves ütemet hozott.
Érdemes most lakást venni befektetésként? Budapesten a bérleti díjak is csak körülbelül 5 százalékkal nőnek, a hozamok szűkülnek. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint saját célra vagy hosszú távú családi tervre van értelme nézni, de nem feltétlenül a megszokott belvárosi címeken.
A Független Iparművészeti Kortárs Szalon második háromnapos eseménye elfoglalja a Petőfi Irodalmi Múzeum termeit, passzázsát és udvarát. Alt Andrea, a FIKSZ alapítója és szervezője szerint a találkozás az alkotóval adja a tétet: a darabok egyediek, a vásárlás pedig itthon tartja a pénzt. "Amikor valaki egy iparművészeti vásáron vesz tárgyat, tudja, hogy abból maximum egy, talán még egy van." https://lmzem.hu/playaudio.mp3?path=2/public/podcast/1ed8b41b-3d20-6d10-b4d2-d1aee33598f9/episode/1f1a5c4a-aa44-6630-983d-6967a46b7bce/download Szeptember 11. és 13. között tartják a második iparművészeti fesztivált a […]
