Új fejezet a bérlakásszektorban

A magyar lakáspiac sajátosságai régóta meghatározzák nemcsak az emberek mindennapjait, hanem a gazdaság egészének mozgásterét is. Faragó János, a PwC Legal ügyvédje a közelmúltban a Jazzy Rádió Business Class műsorában elemezte a bérlakáspiac jelenlegi helyzetét és azt, hogy ez milyen hatással van a hazai gazdasági folyamatokra. A beszélgetésből kiderült, hogy a magas saját tulajdon arány és a bérlakások alacsony aránya szorosan összefügg a tőkeáramlással, a munkaerő mobilitásával és a jövőbeli lakhatási lehetőségekkel.

“A magyar emberek a pénzüket túlnyomó részt az ingatlanukban tartják, ami nem tud visszaforgatódni a gazdaságba, miközben bérlakás esetén ez a vagyon a jövőbe fektethető lenne.”

A bérlakáspiac alakulása jelentős hatást gyakorol a magyar gazdaság egészére és a lakosság mobilitására.

A saját tulajdonú lakások magas aránya Kelet-Közép-Európában régóta jellemző sajátosság.

Magyarországon a lakosság több mint kilencven százaléka saját lakásban él. Ez az arány Nyugat-Európában jóval alacsonyabb, Németországban például ötven százalék körül mozog. A jelenség a régió történelmi és gazdasági sajátosságaiból fakad. Emiatt az emberek nehezebben mozdulnak meg munkahelyváltás vagy más élethelyzet miatt. A lakás a legnagyobb vagyonelem, amihez ragaszkodnak.

Ez a kötődés azonban korlátozza a munkaerő mobilitását és a tőke hatékonyabb felhasználását.

Amikor valaki saját lakást vásárol, a megtakarításai nagy része oda kötődik. Ha bérlakásban élne, akkor a felszabadult összeg más beruházásokba vagy vállalkozásba mehetne. Jelenleg ez a vagyon statikus marad, nem pörgeti a gazdaságot. A bérlakáspiac hiánya tehát közvetetten lassítja a növekedést is. Sok fiatal számára a saját lakás elérése egyre nehezebb az árak miatt.

A bérlakáspiacot Magyarországon döntően magánszemélyek uralják.

A kiadásra szánt lakások kilencvenöt százaléka magánszemélyek tulajdonában van. Az önkormányzatok aránya csupán két-három százalék, míg intézményi befektetők alig jelennek meg a piacon. Ez eltér a nyugati gyakorlattól, ahol nagyobb cégek professzionális szolgáltatást nyújtanak. A magánbérbeadók gyakran nem tudnak azonnal reagálni egy meghibásodásra. Emiatt a bérlők kiszolgáltatottabb helyzetben érezhetik magukat.

Az alacsony hozamok és a magas kockázatok gátolják az intézményi befektetőket.

Jelenleg éves szinten négy-öt százalékos hozam érhető el egy bérlakással. Ez nem versenyképes a lakáseladásból származó nyereséggel. A finanszírozási költségek pedig magasabbak ennél. Ráadásul a bérlő nem fizetése vagy a kiköltözés nehézségei komoly kockázatot jelentenek. Lengyelországban már félmilliárd eurós portfólió cserélt gazdát egy intézményi szereplőnél. Magyarországon ilyen léptékű tranzakció még nem történt.

A rövid távú szerződések miatt a bérlakás nem válik valódi alternatívává.

Magyarországon jellemzően egy évre kötnek bérleti szerződést. Nyugat-Európában léteznek hosszú távú vagy határozatlan idejű szerződések védettebb feltételekkel. A bérlő élethelyzetének változása esetén könnyebben tudna váltani, ha a szabályozás ezt támogatná. Ugyanakkor a bérbeadónak is garanciára lenne szüksége a díjemelés mértékére. Jelenleg nincs kidolgozott gyakorlat vagy szabályozás erre.

Az Otthon Start program inkább a tulajdonhoz jutást segítette, mint a bérlakáspiacot.

A program erős keresletet generált a saját lakások iránt. Ez átmenetileg nyomást gyakorolhatott a bérleti árakra is. Ugyanakkor a valós igény a bérlakások iránt továbbra is megvan. Egy 2022-es budapesti kutatás szerint háromszázezer ember tudta elképzelni, hogy bérlakásba költözik a következő években. Ezek az emberek a fizetőképesebb réteghez tartoztak.

Az állam uniós forrásokból tervezi a kínálat bővítését.

A közlekedési miniszter nyilatkozatai szerint jelentős részét a hazahozandó uniós pénzeknek bérlakás-fejlesztésre fordítanák. Lehetőséget látnak például a Rákosrendező területén is. A cél egy multiplikátor-hatás elérése, ahol az állami tőke magánbefektetőket vonz be. Ez részben állami tulajdoni szerepvállalást is jelenthet. A részletek még nem ismertek, de a szakma bevonása az egyeztetésekbe már folyamatban van.

A bérlakáspiac fejlesztése a közszolgáltatásokban dolgozók számára is kulcsfontosságú.

Az urbanizáció miatt egyre többen költöznek nagyobb városokba. Ott viszont sokan nem engedhetik meg maguknak a saját lakás vásárlását. Az óvodák, iskolák és egyéb közszolgáltatások dolgozóinak szintén szükségük van megfizethető lakhatásra. Az Európai Unió legújabb lakhatási terve kifejezetten hangsúlyozza ezt a csoportot. Ha a bérlakáspiac valódi alternatíva lesz, az segítheti a munkaerőhiány enyhítését is.

A megfelelő szabályozási környezet nélkül azonban nehéz előrelépni.

A bérleti díjak indexálása inflációhoz vagy fogyasztói árindexhez jelenleg nincs egységes gyakorlat. Hosszú távú szerződések esetén ez a hiány bizonytalanságot teremt mindkét fél számára. A nyugati modellekben részletesen szabályozzák az éves emeléseket. Magyarországon ez a terület még kidolgozásra vár. A stabil keretek nélkül az intézményi befektetők továbbra is távol maradnak.

• Milyen arányban élnek magyarok bérlakásban a saját lakáshoz képest? Jelenleg a magyar lakosság több mint kilencven százaléka saját tulajdonú lakásban él. Ez az arány Nyugat-Európában lényegesen alacsonyabb, Németországban például ötven százalék körül mozog. A bérlakások aránya ezért itthon nagyon alacsony marad.
• Mi gátolja leginkább az intézményi befektetők megjelenését a magyar bérlakáspiacon? Az éves hozam mindössze négy-öt százalékos, miközben a finanszírozási költségek magasabbak. Emellett a rövid távú szerződések és a bérlői nemfizetés kockázata is visszatartja a nagyobb szereplőket. Lengyelországban már működnek ilyen portfóliók, Magyarországon még nem.
• Hogyan segíthetne az állam a bérlakáspiac élénkítésében? Az uniós források egy részét bérlakás-fejlesztésre fordítanák, például a Rákosrendező területén. Ez multiplikátor-hatású tőkejuttatást jelentene, ami magánbefektetőket is bevonhatna. Emellett hosszú távú szerződések és díjemelési szabályok kidolgozása is szükséges lenne.