A budapesti ingatlanpiac stagnálást és áresést hozhat

A budapesti ingatlanpiac az elmúlt fél évben megtorpant, és a szakértők szerint a vevők most jobb pozícióba kerülhetnek az alkudozásban. Mlinárik Márton, az Y-Home alapítója szerint a korábbi otthonstart hitel hatásai beárazódtak, és ez árstagnáláshoz vezetett. Hosszú távon azonban az infláció miatt az ingatlanok értéke tovább emelkedhet.

“A budapesti ingatlanpiacon az eladók és vevők elképzelései között húsz százalékos rés alakult ki, ami az elmúlt huszonöt év legnagyobb reál áremelkedését hozta magával.”

A budapesti ingatlanpiac jelenlegi dinamikája sokakat foglalkoztat, akik lakást keresnek vagy befektetést terveznek a fővárosban.

Az árak az utóbbi években jelentősen megugrottak, de most egyfajta egyensúlykeresés zajlik a piacon. A vevők pénztárcája nem mindig követi a hirdetési árakat. Ezért egyre többen döntenek a kivárás mellett. A szakértői vélemények szerint ez a helyzet még hónapokig eltarthat. A változás részben annak köszönhető, hogy a korábbi támogatások hatásai már beépültek az árakba.

A lakhatási válság jelei már tavaly nyáron is megjelentek a hírekben és a mindennapi beszélgetésekben.

Akkoriban az áremelkedés olyan mértéket öltött, hogy a sor végén álló vásárlók már nehezen találtak megfelelő ingatlant. Az otthonstart hitel bevezetése átmenetileg lendületet adott a piacnak, és egészen novemberig pörgette az üzleteket. Azóta azonban a hatások beépültek az árakba, és a másfél millió forintos négyzetméterárak körüli szinten ragadt a piac. Ez a szint sok használt lakásnál már nehezen fizethető ki a végfelhasználók számára. A népszerű kerületekben persze magasabb árak is előfordulnak, de az általános kép ez a megrekedt állapot.

Az eladói és vevői elképzelések között történelmi méretű olló nyílt az elmúlt időszakban.

A szakértő szerint ez a különbség körülbelül húsz százalékot tesz ki a kínálati árakhoz képest. Az eladók még mindig az előző évek lendületéhez igazítják az áraikat, míg a vevők a valós fizetőképességük alapján kalkulálnak. Ez a rés okozza, hogy sok ingatlan hosszabb ideig marad a piacon. Különösen a régebbi, nagyobb vagy felújítandó lakások szenvednek ettől a jelenségtől. Az értékesítési idők így újra megnyúlnak, és az alkudozás is visszatér a mindennapokba.

Budapesten a stagnálás mellett némi áresés is valószínűsíthető a következő hónapokban.

Ez nem feltétlenül nominális csökkenést jelent minden esetben, inkább a hirdetési árakhoz képest való korrekciót. Az eladók, akik néhány hónappal ezelőtt léptek piacra a régi árelképzeléseikkel, most gyakran ragadnak a kínálatban. A zsáner lakásokra ez kevésbé igaz, de a nyolcvanas-kilencvenes években épült, indokolatlanul nagy vagy rossz állapotú ingatlanok nehezen találnak vevőre. A piac így lassan alkalmazkodik a megváltozott körülményekhez. Aki most ad el, annak érdemes reálisan néznie a kínálati árat.

A hatodik kerületben az Airbnb szabályozása jelentősen átalakította a helyi ingatlanpiacot.

A rövid távú kiadások betiltása után sok tulajdonos szembesül azzal, hogy a korábbi hozamok már nem elérhetők. A belvárosi garzonok árai az évek során többszörösükre emelkedtek, de ma már nehezen értékesíthetők ilyen szinteken. Aki most venne, inkább a modern újépítésűeket részesíti előnyben a felújítási költségek és a parkolási nehézségek miatt. Ez a változás tovább növeli a nyomást a használt lakások szegmensén. A szabályozások szigorodása pedig folytatódhat a következő évben is.

A régi belvárosi lakások négyzetméterárai sok esetben megközelítik az újépítésűek árait, ami fenntarthatatlan helyzetet teremt.

Egy százhúsz éves épületben lakni ma már sok kompromisszummal jár, különösen ha nincs lift vagy parkoló. A felújításra szoruló ingatlanokhoz gyakran harminc-negyven millió forintos ráfordítás kell, hogy megfeleljenek a mai igényeknek. Ezzel szemben egy új lakásnál garancia van, és az alaprajzok is jobban illeszkednek a jelenlegi életvitelhez. A vevők ezért egyre inkább összehasonlítják a két típust, és gyakran az új mellett döntenek, ha az árak közel vannak. Ez a trend tovább szűkíti a keresletet a régebbi állomány iránt.

Az ingatlanvásárlás most jó alkalom lehet azok számára, akik hosszú távon gondolkodnak.

Az alkulehetőségek javulnak, és az eladók egy része már nyitott a tárgyalásra. Aki valódi eladási szándékkal van a piacon, az hajlandó engedni az árból, különösen ha a lakás már hónapok óta hirdetve van. Természetesen a kiemelkedő lokációjú vagy kiváló állapotú ingatlanoknál továbbra is élénk a verseny. Általában azonban a vevőknek most van idejük alaposabban utánanézni és nem rohanva dönteni. Ez a légkör kedvez a megfontolt vásárlóknak. A kínai mondás szerint a gyümölcsfát húsz éve kellett volna elültetni, de a második legjobb időpont a ma.

Hosszú távon az ingatlanpiac továbbra is az infláció elleni védelem egyik eszköze maradhat.

Bár rövid távon normalizálódás és kisebb korrekció várható, a pénzromlás hatása idővel újra megjelenik az árakban. Aki tíz-húsz éves távlatban tervez, az valószínűleg nem jár rosszul egy jól megválasztott lakással. A korábbi évek felpumpált árainak árát most fizetjük meg a stagnálással. Mégis, a magyar piacon az ingatlan historikusan jól teljesített az értékmegőrzés szempontjából. Ezért érdemes a jelenlegi lehetőségeket megfontolni ahelyett, hogy tovább várnánk a tökéletes pillanatra. Az Y-Home szakértője szerint a valódi eladók fele már hajlandó az alkura.

• Milyen változások várhatók a budapesti ingatlanpiacon a következő időszakban? Stagnálás és némi áresés a hirdetési árakhoz képest, miközben az alkudozás újra jellemzővé válik a nem zsáner ingatlanoknál.
• Mikor érdemes most lakást venni Budapesten saját célra? Most jó alkalom a megfontolt vásárlásra, mert az eladók egy része nyitott az alkura, és hosszú távon az infláció miatt az érték valószínűleg emelkedik.
• Miért nehezebb eladni a régi belvárosi lakásokat az újépítésűekhez képest? Mert a felújítási költségek magasak, nincs garancia, és sok esetben hiányzik a parkoló vagy a modern elrendezés, miközben az árak közelítenek az újakéhoz.