Lassulás a luxus ingatlanpiacon

A kínálat nőtt, de sok lehetőség off-market maradt, és az újépítésű szegmensben további áremelkedés várható.

Török Dávid luxusingatlan-szakértő a Business Classban friss képet festett a magyar prémium ingatlanpiacról. Bár a tranzakciók száma jelentősen visszaesett, a szakember szerint ez átmeneti jelenség, amit főleg a választások miatti kivárás okozott.

„A luxus ingatlanpiacot nem csak gazdasági tényezők, hanem a piaci szentiment is befolyásolja.”

A 2026-os év eleje nehéz időszakot hozott a luxus ingatlanpiacon.

Török Dávid, aki több mint tizenhárom éve specializálódott a prémium szegmensre, egyértelműen fogalmazott a Business Class műsorban: a tranzakciószámok jelentősen visszaestek az előző évhez képest, és a mozgás is nagyon alacsony szinten maradt. Januárban szinte mindenki behúzta a kéziféket, a mutatások és megkeresések száma drasztikusan csökkent. Ez elsősorban keresleti probléma, bár a kínálat valójában nőtt – sok tulajdonos azonban off-market módon, csak személyes kapcsolatokon keresztül kínálja ingatlanát, mert nem akarja nyilvánosan kockáztatni a pozícióját egy bizonytalan időszakban.

A szakértő kiemelte, hogy az idei lassulás már tavaly év végén elkezdődött, de a választások igazán megfogták a piacot.

Gazdasági okokat nehéz találni mögötte: a kamatkörnyezet stabil, az euró árfolyama nem változott jelentősen, az építőanyagárak pedig eddig kiegyensúlyozottak voltak. Sőt, több forrás szerint az építőanyagárak emelkedése várható, ami az újépítésű luxus ingatlanok árait is felfelé húzza majd. A beruházók nem valószínű, hogy alacsonyabb profittal adnák el a kész ingatlanokat.

Mit tekintünk luxus ingatlannak?

Török Dávid szerint ez nem csak az ártól függ. A KSH statisztikái alapján a 100 millió forint feletti ingatlanok már az országos tranzakciók mindössze 5 százalékát teszik ki, a 250 millió felettiek pedig még szűkebb szeletet. Ő maga 150 millió forint felett foglalkozik személyesen lakóingatlanokkal, de hangsúlyozza: a luxus inkább a minőségben, a lokációban és a kivitelezésben rejlik, nem feltétlenül csak a számokban. Tavaly a legdrágább általa eladott ingatlan 1,1 milliárd forint volt – egy 12. kerületi, közel 900 négyzetméteres családi ház, amit egy befektető luxus apartmanokra bontott szét.

A visszaesés oka szerint a szakértő elsősorban pszichológiai: a piaci szentiment pesszimista, mindenki a rossz időzítést emlegeti.

Ezzel szemben az Otthon Start program tavaly elszívta a vásárlóerőt, sokan inkább kisebb ingatlanokat vettek a nagy értékű helyett. A nagy értékű szegmensben ugyanakkor visszatért az alkudozás – akár 20-30 százalékos különbség is volt az eladói és vevői árajánlatok között. Egy kétmilliárdos ingatlan esetében például 1,6 milliárdos ajánlat érkezett, de a tulajdonos nem fogadta el, pedig Török Dávid szerint reális áron elkelhetett volna.

Érdekes trend, hogy a luxus ingatlanpiacon újra megjelent az ingatlan-beszámítás

A tulajdonosok egyre nyitottabbak a kreatív finanszírozásra. A félbemaradt építkezések gyakran finanszírozási gondokra utalnak, de a stabil környezet miatt az újépítésűeknél áremelkedés várható. Budapesten a belváros most gyengébben teljesít, de remény van a felpattanásra.

A Balatonon még rosszabb a helyzet:

Ott már egy éve szinte áll a piac, pedig a Covid után az árak duplázódtak. Török Dávid nonszensznek tartja, hogy egyes balatoni ingatlanok négyzetméterára meghaladta a budapesti prémium területek árszintjét – szerinte ott túl nagy a kínálat is.

A szakértő türelemre int: még három-négy hét kell, mire láthatóvá válnak az új dinamikák.

Július végéig szerinte két-három jó hónap jöhet, utána pedig meglátjuk, mit hoz az őszi időszak. A vagyonadó kérdése egyelőre nem befolyásolja a praxisát, de ha bevezetik, az mindenképpen hatással lehet a luxus ingatlanpiacra.

Összességében Török Dávid optimista: a luxus ingatlan jó hosszú távú befektetés, és mindig vannak motivált eladók – csak több idő kell megtalálni őket. Aki tudással és türelemmel közelít, most is jó üzleteket köthet.

• Mi okozta a luxus ingatlanpiac visszaesését 2026 elején? A választások miatti kivárás és a pesszimista piaci szentiment, nem pedig gazdasági tényezők.
• Mit jelent a luxus ingatlan Magyarországon? Nem csak az érték számít, hanem a minőség és a lokáció; statisztikailag a 100 millió forint felettiek már szűk szegmenst alkotnak.
• Mire számíthatunk a következő hónapokban? Két-három jó hónapra, kreatív alkukra és az újépítésű szegmens áremelkedésére, de türelemre van szükség.

Kapcsolódó tartalmak:

A Tisza Párt adóprogramja
Februári keresetek: 9,7 százalékos bérnövekedés

1,7 milliárd forintért adtak el egy villát, de a háttérben…
2026-os ingatlanpiaci kilátások