A luxusingatlan piac Magyarországon különleges szegmens, amely erősen érzékeny a gazdasági változásokra és a szabályozási bizonytalanságokra. Török Dávid, az Otthoncentrum ingatlan szakértője szerint a választások után nőtt az eladási szándék, ugyanakkor sok tulajdonos még offmarket módon puhatolózik. A vagyonadó körüli részletek hiánya tovább fokozta a kivárást mind az eladók, mind a vevők oldalán. A forint erősödése és a külföldi vagyon értékvesztése miatt többen fontolgatják, hogy inkább bérelnek, mint vásárolnak.
“A luxusingatlan piac felső szegmensében az árak az elmúlt évben szinte nem változtak, sőt egyes esetekben enyhe csökkenés is megfigyelhető volt.”
A luxusingatlan piac Magyarországon jelenleg komoly átalakuláson megy keresztül a gazdasági bizonytalanságok és a vagyonadó körüli viták miatt.
Török Dávid, az Otthoncentrum ingatlan szakértője a Jazzy Rádió Business Class műsorában osztotta meg tapasztalatait erről a speciális piacról.
A választások után egyre több tulajdonos keresi meg őt eladási szándékkal. Ugyanakkor sokan még nem akarják publikusan hirdetni az ingatlanukat. Inkább diszkrét módon puhatolózik, hátha van már érdeklődő az adatbázisban. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy ne kelljen nagy port kavarjanak a piacon.
A vagyonadó részleteinek hiánya miatt sok vevő hetekig vagy akár hónapokig halogatja a döntést.
Van olyan penthouse iránt érdeklődő, aki már kinézte magának a megfelelőt, mégis képtelen elköteleződni. A forint erősödése miatt külföldi vagyonuk értékvesztést szenvedett. Emellett kiszámolták a várható adóterhet is. Ezek együttesen azt eredményezik, hogy többen inkább kivárnak vagy bérelnek inkább.
Az idős tulajdonosok nagy házakban élnek, és a vagyonadó miatt racionális döntésre kényszerülhetnek.
Sok esetben nincs elegendő likvid pénzük az éves teher kifizetésére. Ezért elképzelhető, hogy eladják a nagy ingatlant és kisebbet vásárolnak helyette. Ha a kínálat erőteljesen nő, miközben a kereslet csökken, az eladás évekig is eltarthat. Közben azonban tovább kell fizetni az adót.
Értékesítői szemszögből a vagyonadó extra motivációt jelenthet az eladóknak.
Segíthet abban, hogy reálisabb áron kerüljenek piacra az ingatlanok. Jelenleg ugyanis még mindig nagyon erős a túlárazás a piacon. Török Dávid minden áldott nap ezzel küzd. A tulajdonosok gyakran úgy gondolják, hogy az ingatlanuk sokkal többet ér, mint amennyit a szakértő mond.
Az egymilliárdos értékhatár körül sok család érintett lehet Magyarországon.
Körülbelül harmincezer család vagyona haladja meg ezt az összeget. Ráadásul ha családonként nézik össze a vagyont, még többen kerülhetnek a hatálya alá. Az ilyen ingatlanok általában háromszáz-négyszáz négyzetméteres újépítésű vagy felújított házak. A négyzetméterárak gyakran három-négy millió forint körül mozognak.
A túlárazás mechanizmusa egyszerűen működik a piacon.
Mindenki a másik irányárához igazítja a saját elképzelését. Ha valaki látja, hogy a szomszédos ingatlan másfél milliárdért van hirdetve, ő is rárak egy keveset. Így épül fel a túlárazás spirálja. Korábban, amikor évről évre tíz százalékkal emelkedtek az árak, ez még nem okozott akkora problémát. Ma már azonban 2023 óta ez a tendencia megtört.
A luxusingatlan piac felső szegmensében az árak az elmúlt évben stabilak maradtak.
Kétszáz millió forint felett szinte nem változtak az árak. Sőt, van olyan ingatlan, amit alacsonyabb áron adtak el, mint egy évvel korábban. Ugyanez igaz a bérleti piacra is. Ott is nyomás alatt vannak az árak. Ez a felső szegmens teljesen más dinamikával működik, mint az alsóbb kategóriák.
A külföldi vevők helyett inkább a külföldön élő magyarok mutatnak érdeklődést.
A választások utáni hónapban megnőtt a megkeresések száma. Ezek azonban nem feltétlenül külföldiek, hanem hazaköltözést fontolgató magyarok. Többen befektetési céllal vagy hazatelepülés miatt néznek ingatlant. Még nem alakultak ki tömeges tranzakciók, inkább puhatolózás folyik.
Az újépítésű luxusingatlanok között egyre több a félbehagyott projekt.
Korábban, a gazdasági csúcsidőszakban sokan építkeztek. Most azonban megváltozott a piac, és sokan nem fejezik be a munkálatokat. Ezeket az ingatlanokat nagyon nehéz eladni. A félkész állapot miatt szinte nulláról kell kezdeni a vevők keresését. Ráadásul a piaci ár alatt kell kínálni őket.
A kilencvenes évekbeli luxusingatlanok különleges karakterrel rendelkeznek.
Ezek a házak gyönyörűek lehetnek, sokszor uszodával és tágas terekkel. Azonban sok esetben elhanyagolták őket az idős tulajdonosok. A felújítás költséges, néha majdnem annyiba kerül, mint egy új ház építése. Mégis van rájuk kereslet az ötven év felettiek körében. Ők az arisztokratikus, klasszikus hangulatot keresik a nagyobb belmagasságú polgári villákban.
A hitelfelvétel egyre jellemzőbbé válik a luxusingatlanoknál is.
Korábban kevésbé volt szükség hitelre ebben a szegmensben. Tavaly hetven százalékkal nőtt a hitelezés, idén pedig további negyven százalékkal a rekordévhez képest. Az átlagos hitelösszeg is emelkedett, már harminc millió forint felett van. Ez azt mutatja, hogy önerőből egyre nehezebb vásárolni. A kamatok csökkenése pedig segítheti a piacot.
A Balatonon jelenleg nehéz időszakot él át a luxusingatlan piac.
Rengeteg eladó ingatlan van, miközben alacsony a kereslet. A piac ciklikus, korábban a covid után duplájára nőttek az árak. Most azonban sok tulajdonos inkább külföldön keres nyaralót. Spanyolország, Portugália vagy Olaszország vonzóbb lehet a jobb ár-érték arány és a nagyobb magánszféra miatt. A magyarok pénzükért ott többet kapnak.
A vevők ma nagyon válogatósak a kínálat miatt.
Kétszáz és hatszáz millió forint között még aktívabb a kereslet. Efelett azonban óvatosabbak a döntések. A vevők többsége vállalkozó, ügyvéd vagy orvos. Nem feltétlenül ultra gazdagok, hanem olyanok, akik eladtak valamit és abból vásárolnak. Nagyon fontos számukra a magánszféra, az energetikai hatékonyság és a parkolási lehetőség. Egyre többen keresik a közösségi szolgáltatásokat is, például medencét vagy szaunát a lakóparkban.
Milyen hatással van a vagyonadó a luxusingatlan piacra? A vagyonadó bizonytalansága miatt sok vevő kivár, és elképzelhető tömeges eladási hullám is. Az idős tulajdonosok nagy házakban élnek, ahol indokolatlan a fenntartás, így racionális döntésre kényszerülhetnek.
Hogyan alakulnak az árak a felső szegmensben? Kétszáz millió forint felett az árak az elmúlt évben stabilak maradtak, sőt néhol enyhe csökkenés is tapasztalható. A túlárazás azonban még mindig jellemző, és sok ingatlan évek óta a piacon van.
Miért vonzóbb ma a külföldi nyaraló a Balatonnál? A magyarok pénzükért külföldön többet kapnak, és nagyobb a magánszféra. Spanyolország vagy Portugália vonzóbb lehet, miközben a Balatonon rengeteg az eladó ingatlan és alacsony a kereslet.
Pozvai Zsolt a Develor Zrt. tanácsadó cég nemzetközi vezérigazgatója szerint a nyári szabadságok összehangolása minden méretű cégnél komoly kihívást jelent. A gyerekes szülők érthető módon több időt szeretnének otthon tölteni miközben a kisvállalkozók gyakran attól tartanak hogy nélkül összeomlik a rendszer. A megoldás a tudatos szabadság tervezése ami már hónapokkal korábban elkezdődik és világos belső szabályokat igényel. „Az biztos hogy a legnagyobb nehézség ez a kontroll úgymond elvesztése a szabadság […]
